2009年11月19日姜仁教授参加腾讯蓝房网《地产三人行》节目录制
对一下问题进行了阐述：
1、回顾2009年房价“过山车”般的走势，请嘉宾简评。
姜仁：
我国房地产市场从07年开始进入急速发展态势，房价大涨，08年由于金融危机，楼市几乎停滞。为了缓解危机刺激
消费，去年年底，政府推出了“一揽子”救市计划，对房地产市场由抑制转为全面扶持，受此利好因素，我国房地产市场从今年3月份开始上行。截止上月显示，房价从几百元上涨了几千元，个别楼盘创下了新高。2009年房价“
过山车”走势，是
势在必然的。可以说，房价在“
震荡中螺旋上升”！
进入09年我国房价犹如坐上了“过山车”，存在十大原因：（1）扶持政策的利好性。政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极大地扶持；（2）市场出现临时性“断供”，供求关系短时内的失衡；（3）购买力的集中与引爆，购买力量在特殊环境（经济危机）下的市场积蓄；（4）中国的地产已经发展成为相对较稳定的投资产品，投资渠道较窄激发房产投资热潮，导致房价非理性上涨；（5）消费者非理性房屋消费观、房屋投资观令中国房价达到畸高状态；（6）开发商追求超高利润的心态，令中国房价数度被推高；（7）银行喜欢提供保值、升值资本的金融服务，银行因一己之利对房地产市场给予了大力支持，成为维护高房价的主要力量；（8）地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军；（9）对房价心理的预期不能控制性。中国的住房刚性需求确实是真真切切存在的，真正有钱的人就抓住了市场的刚性需求，房价越高越有人买，短期购买可以投资。害怕房价上涨的心理，让真正的购房者束手无策；（10）新闻媒体、专家和学者的无形力量，新闻媒体的非理性新闻导向，令购房者失去理性，是房价疯狂上涨的润滑剂。部分专家、学者因一己之利为房产商摇旗呐喊，成为高房价的帮凶。
2、绿皮书从供给、消费需求、投机和投资四方面证明了明年房价不会大幅波动，总体“春暖秋凉”，您怎么看？
姜仁：周期性
我认为，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价涨量增（或价稳量增）2010年总的来说是增长，是震荡性的增长。的发展态势。在
在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。
2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价涨量增的态势。具体而言，2010年第一季度（量缓降，价持稳）销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度（量升价涨）受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度（量价趋稳或下降）价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
首先，从供给方面看，（销售业绩良好，资金宽裕，大幅扩大供给和降价促销不太可能），开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。
其次，从消费需求方面看，（宏观经济下滑和政府刺激政策相抵消，对真正的住房需求妨碍不大），近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。
再次，从投机需求方面看，（住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，因为房价偏高，主要的购买群体还是短期的投机客），它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中，通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。
最后，从投资方面看，由于（经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，目前，房地产已经成为真正的保值、增值的投资产品之一），因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。
3、姚景源的“北京房价高得离谱”“ 6个家庭支持一个小家庭买房子，扭曲了支付能力和价格”观点，您如何看？也可以讲讲您身边的实例。
姜仁：
姚景源说的“北京房价高得离谱”，关键是怎么看这个问题？
站在多数购房者来看，“确实有点高”，是正确的；站在投资者或开发商的角度，似乎有些牵强了，逐利的本能让“项目价值趋于最大化”；但作为管理者和经营者的政府而言，有利有弊，顾此失彼，定有难言之隐。
“ 6个家庭支持一个小家庭买房子，扭曲了支付能力和价格”观点，我认为，肯定有此类情况，但不是主流。我不推崇此观点，有点扭曲和片面。过高的房价，确实压坏了购房者，也拖累了“七大姑八大姨”。现正在不少电视台热播的《蜗居》，里面的女主人公“海萍”的购房经历，就是一个很典型的例子。
4、您如何看待国土部官员的“房价还要涨” 言论。它是不是一方面刺破了老百姓的心里寄托，一方面为开发商、投资客、银行和地方政府打广告？
姜仁：
“房价还要涨”，从长远来看（周期性、行业发展性），这是一个不争的事实，过去几年的经历已经证明，潜在刚性市场需求更是未来上涨的原动力。有些真理不一定是官员去说，官员说不合适！
房价构成（地价、建安成本、配套费、税金、管理及营销费用等）。
“房价还要涨”，对于老百姓而言，关心的应该不仅仅是房价是否上涨，确切地说，而是自己收入和房价上涨是否同步上涨。他们关心是否能买得起房，是否购房后具有持续的支付能力。如果，自己收入和房价正比增长，老百姓依然具有购买能力，百姓是拥护的，那同时也说明中国经济发展了嘛；如果自己收入和房价不能平衡增长，出现增长失衡，那老百姓就会存在心理落差。如果哪天真到百姓都买不起房，都只能“望房兴叹”，那房价再涨那也只能是“有价无市”罢了。
至于国土部官员是否在“为开发商、投资客、银行和地方政府打广告”，那就是“仁者见仁，智者见智”了。呵呵。
5、房价高涨除了能加重老百姓的承受能力外，还能带来什么？“房价上涨会挖空经济健康增长的基础”，这句话怎么理解？
姜仁：
房价高涨，可能会带来以下几个风险：
对于购房者而言：
（1）房价高涨，失去购买能力，望房兴叹；
（2）房价高涨，“房奴”增多；
（3）房价高涨，投资需求增加，股市与楼市的此消彼长比作“跷跷板理论”，一高一低，在这几年表现得尤为明显。其中一方受挫，必然导致资金流向另一方；
（4）房价上涨，投机需求增加，炒房团出现；
（5）房价上涨，自住需求人群沉不住气，出现“跟风”效应。
对于开发商和投资商而言：
（1）房价高涨，炒作，给购房者“迟买要吃亏”的错觉，造成恐慌性需求暴增；
（2）房价高涨，增加其投资信心；
（3）房价高涨，炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源，获取更大的利润；
（4）房价上涨，继续疯狂拿地，争夺地王；
（5）房价上涨，牟取暴利。
对于政府而言：
（1）房价高涨，房地产行业市场出现“有价无市”；
（2）房价高涨，地价上涨，政府、银行等都均受益；
（3）房价上涨，滋生腐败；
（4）房价上涨，撼动经济，造成经济波动，造成一定经济风险；
（5）房价上涨，“居者有其屋”得不到兑现，影响社会稳定。
6、房价到底可不可以控制？
姜仁：
房价可以控制但不好根本性控制。
“ 购房者自知之明、开发商自律之责、政府调控之力”的原则。
购房者（改变传统的居住观念，根据自己情况，选择是否购房，买房不是拥有住房的唯一出路）
开发商（获取利益的同时要负起社会责任来）
各级政府（把握调控有力利器，审时度势，全局把握，不仅做好行业管理，还要做好环节监控工作，进一步维护行业健康稳定发展。
1加大保障性住房力度，2盘活土地资本，3政企服务开发模式，4非完全的市场不能采用完全的市场模式（有计划），5城乡统筹发展，解决农村条件；6资源的整合，避免资源浪费；7多行业发展，产业发展，造成经济发展，百姓富了，更刺激购买住房。）
